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    房企的担忧:现在搞房地产,最怕的三种情况全出现了!

    2017-11-23 17:41:46    浏览:1    回复:0    点赞:0

    这段时间以来,笔者跑盘得比较多,跑过几个长租公寓,也跑过几个商品房的售楼处。跟项目运营方也有过比较深入的交谈。

    先聊聊长租公寓吧,我上周末踩过盘。具体的项目名就不说了,以免有打广告的嫌疑。

    这个项目在朝阳区,地段相当好,出门两三百米就是地铁站。

    目前项目的300多套房已经全部出租完毕。这个项目是由一个工厂改造而成,每栋楼分三层,一二层是平层,三层是个loft,面积都不大,20-30平米为主。一个人或者情侣居住都是比较合适的,租金在2500-3500之间,根据朝向、采光、面积等因素有所区别。租金我觉得还可以接受,但电费太贵了1.3元/度,是一笔不小的开支。

    项目有一个公共休闲区,面积大概有200平米的样子,健身、台球、电影等基本娱乐休闲需求都能解决。

    不过,这个长租公寓到目前为止,仍然是亏钱的。他们是一次性投入大笔资金租下这个工厂,然后在委托第三方进行全面改造,这笔钱如果仅靠房租收回投资非常困难,5年都不现实。

    通过提高房租来缩短周期也不可行。

    大多数买房的人,对价格是不大敏感的,房子贵了,他们想的是多花钱也要买,但大多数租客对价格却是极其敏感的,城市里的白领,一般月收入的30%用来交房租,一旦房租定得过高,他们会毫不犹豫地换房。

    而且他们项目的单位租金水平相对于周边二手房租金来说,已经算是中上水平。相对于传统租房模式,长租公寓本身处于初始阶段,租金的话语权并大,再往上走就会面临市场竞争压力。

    除了这个长租公寓,最近还走访了一个刚需盘。该项目的策划负责人是笔者的一位朋友,他们项目最近的日子也不大好过。用他的话来说就是:卖房子不是,不卖房子也不是,怎么都难做。

    作为开发商,他们现在正面临三大难题。这三大难题,他们以往也都遇到过,只不过这次它们扎堆了,所以更加麻烦。

    难题一:新房和二手房价格倒挂

    新房和二手房价格倒挂一直都有,今年问题更加明显。他们这个项目比周边的二手房便宜20%左右。对开发商来说,这并不是他们所希望看到的,但他们无能为例。在这种情况下,他们必须要做出选择,是卖房子还是不卖房子等待机会。无论哪个都不是好的选择,卖房子就意味着亏,意味着白干,不卖房子就是打持久战,但他们根本耗不起。

    难题二:商品房销售已经完全不由开发商掌控

    预售价、预售证、公证摇号买房,这些都在一步步剥夺开发商销售主动权。我的这位策划朋友就明确表示,他现在闲得很,因为策划在目前这种新房销售大环境下,基本上没用。

    难题三:商品房周期模型遭遇严峻挑战

    不少开发商通过周期实现逆袭,低谷期加大储备,火爆期扩大市场份额。现在这种周期模型在持续加码的调控中已经不再靠谱,不少房企房子卖出去买不到地,还有的房企吃下太多的地,但销售却遇到大麻烦。更要命的是,这种趋势还看不到终点,相反,各种加码的措施还在不断出来。

    我们的房地产正在不断迭代升级,从1990年前后的1.0版到2017年的3.0版。每一次升级都意味着开发商必须改变打法,以往租赁不赚钱可以不做,现在即使不赚钱也得做;以往拿到地就是赚,现在搞不好就很容易亏损;以往熬过了冬天就是春天,现在则是冬日漫漫。


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